Jak nastavit smlouvy a fixace při pronájmu?

Rychlá odpověď: V roce 2026 je standardem profesionálního pronájmu přepis energií na nájemníka. Majitel se tím zbavuje odpovědnosti za dluhy i nutnosti složitě sledovat výkyvy trhu. Pokud si však majitel z jakéhokoliv důvodu ponechá energie napsané na sebe, musí mít v nájemní smlouvě jasnou doložku o jednostranné úpravě záloh. Bez ní je totiž proces zvyšování plateb v době cenových výkyvů velmi zdlouhavý a rizikový.

Hlavní pilíře energetické strategie u pronájmů

• Přepis na nájemníka = Bezpečnost: Riziko neuhrazených faktur nese přímo dodavatel energií, nikoliv majitel bytu. Fixaci a výběr tarifu si řeší nájemník podle svého uvážení.

• Energie na majitele = Kontrola: Tento model je vhodný spíše tam, kde majitel fixuje extrémně nízkou cenu jako „bonus“ pro nájemce. Vyžaduje však velmi precizní smluvní ošetření.

• Smluvní doložka: Nájemní smlouva musí bezpodmínečně obsahovat ujednání, že pronajímatel je oprávněn změnit výši záloh při změně cen dodavatelem, a to i v průběhu zúčtovacího období.

• Fixace vs. Fluktuace: Pokud majitel fixuje cenu na 2 roky, ale nájemník po roce odejde, fixace na nemovitosti zůstává. To se pak stává výhodou (nebo nevýhodou) pro dalšího nájemce.

Kdo má mít energie „na sebe“ a co se děje při změně?

V současné době využívá většina profesionálních pronajímatelů model přepisu na nájemníka. Díky plné digitalizaci drtivé většiny dodavatelů (kdy se přepis vyřeší online do 10 minut) dnes už zcela odpadá dřívější otravná administrativa.

Co se stane, když nájemník odejde:

• Energie na nájemníka: Při skončení nájmu se provede samoodečet. Nájemník svou smlouvu u dodavatele jednoduše ukončí nebo si ji převede na svou novou adresu. Pokud majitel nemá ihned nového nájemce, přepisuje energie (dočasně) zpět na sebe. Fixace starého nájemníka vždy zaniká s jeho smlouvou.

• Energie na majitele: Fixace je v tomto případě vázána na odběrné místo (samotný byt). I když se nájemníci střídají, cena plynu či elektřiny zůstává stejná po celou dobu trvání fixace. To dává majiteli jistotu při kalkulaci nákladů i v době, kdy byt zeje prázdnotou.

Jak ošetřit úpravu záloh v nájemní smlouvě?

Pokud energie přece jen zůstávají vedeny na vás jako na majitele, zákon vám samozřejmě úpravu záloh umožňuje. Praxe ale vyžaduje, aby to bylo jasně smluvně sjednáno. Bez toho zbytečně riskujete vleklé spory s nájemníkem.

Standardní ujednání v roce 2026 obsahuje tyto body:

1. Jednostranné právo na změnu: Smlouva musí obsahovat formulaci ve smyslu: „Pronajímatel je oprávněn jednostranně změnit výši měsíčních záloh, dojde-li ke změně cen služeb ze strany dodavatele.“

2. Informační povinnost: Majitel musí novou výši záloh oznámit písemně (stačí e-mail/WhatsApp, pokud je to tak ve smlouvě sjednáno) alespoň 30 dní předem a doložit ji novým rozpisem záloh přímo od dodavatele.

3. Realistická rezerva v zálohách: Důrazně se doporučuje nastavit zálohy tak, aby odpovídaly skutečné spotřebě. Případný přeplatek ze záloh totiž musí pronajímatel nájemci vrátit nejpozději do 4 měsíců od vyúčtování. Není proto vůbec v zájmu majitele zálohy záměrně „přestřelovat“.

Strategie pronajímatele v 7 krocích

Chcete pronajímat bezpečně a bez starostí s nedoplatky? Postupujte podle těchto pravidel:

1. Rozhodnutí o modelu: U dlouhodobých nájmů (na dobu jednoho roku a delší) neustupujte a trvejte na přepisu energií na nájemníka.

2. Prověrka PENB: Férově informujte nájemníka o energetické náročnosti budovy (např. třída B vs. G). Předejdete tak šoku z konečné výše záloh.

3. Nastavení fixace: Pokud z nějakého důvodu držíte energie na sebe, fixujte cenu maximálně na 2 roky. Je to ideální rovnováha mezi jistotou a rizikem, že na trhu uvíznete s drahou smlouvou.

4. Aktualizace smlouvy: Do každé nové smlouvy bezpodmínečně vložte doložku o úpravě záloh na základě reálných cen dodavatele.

5. Předávací protokol: Při každé změně nájemníka pečlivě zapište stavy všech měřidel. Fotka s časovým údajem do protokolu je dnes absolutní standard.

6. Pravidelný monitoring: I když jsou energie zapsané na nájemníka, vyžádejte si jednou za půl roku nahlédnutí do vyúčtování. Ověříte si, zda nájemníkovi nevzniká u dodavatele skrytý dluh, který by mohl ohrozit jeho schopnost platit vám nájem.

7. Komunikace o úsporách: Motivujte nájemníka k úsporám (např. správným seřízením termostatu nebo větráním). Menší náklady na energie vždy zvyšují šanci, že nájemník bude spolehlivě a včas platit samotné nájemné.

Často kladené dotazy (FAQ)

Co když nájemník s přepsanou energií neplní své závazky?

Dodavatel ukončí dodávku rovnou nájemníkovi, nikoliv majiteli. Majitel totiž neručí za dluhy nájemníka vzniklé z jeho přímé smlouvy s dodavatelem. To je zkrátka největší a nejzásadnější výhoda přepisu.

Mohu jako majitel vydělávat na přeprodeji energií nájemníkovi?

Ne. Zákon jasně říká, že energie se přeúčtovávají pouze v jejich reálné výši. Zisk majitele musí tvořit výhradně samotné nájemné, nikoliv jakákoliv uměle vytvořená marže na plynu či elektřině.

Dělá se ještě „nájemné včetně energií“ (tzv. all-inclusive)?

V roce 2026 už u dlouhodobých pronájmů prakticky vůbec ne. Kvůli obrovské volatilitě na trhu s energiemi je to pro majitele zkrátka příliš rizikové. Tento model přežívá výlučně už jen u krátkodobých a turistických pronájmů.