V první části jsme se podívali na ceny nemovitostí a vývoj hypoték. Teď navážeme tématem nájemního bydlení a tím, jak do trhu promlouvají investoři.
Nájemní bydlení: nájmy se jen tak nezlomí, spíš porostou pomaleji
Nájemní trh vstupuje do roku 2026 na vysokých hodnotách, ale s jinou dynamikou než dříve. V inzerci nájmy dál rostou, v reálných smlouvách už to ale často vypadá jinak.
Rozdíl vzniká hlavně kvůli skladbě nabídky. Menší a cenově dostupnější byty mizí rychle. Větší a dražší jednotky zůstávají v nabídce déle a posouvají nahoru průměr nabídkových cen. U realizovaných nájmů se průměr za Českou republiku pohybuje kolem 308 Kč za m². U bytu o velikosti 55 m² to vychází zhruba na 16 700 Kč měsíčně (bez energií a služeb).
Co bude v roce 2026 rozhodovat nejvíce:
-
Velikost bytu: Menší byty mají vyšší cenu za metr, ale nižší celkovou cenu. Proto se pronajímají rychle. U velkých bytů je metr často levnější, ale celková částka vychází vysoko a inzerce se prodlužuje. V mimopražských oblastech se například byty do 44 m² pohybují kolem 291 Kč za m², zatímco byty nad 63 m² kolem 182 Kč za m². Menší byt je tak v přepočtu na metr o 109 korun dražší.
-
Technický stav: Stav bytu dělá na nájemním trhu viditelný rozdíl. Mezi novostavbou a běžným bytem může být rozdíl zhruba 10 až 15 %. Konkrétní číslo ale vždy ovlivní lokalita a vybavení.
| Stav bytu | Orientační cena nájmu |
| Novostavba | cca 359 Kč / m² |
| Velmi dobrý stav | cca 307 Kč / m² |
| Dobrý stav | cca 248 Kč / m² |
-
Regionální tempo: Nájemní trh se nechová plošně. Někde porostou nájmy jen mírně, jinde výrazně. Zajímavé je, že v Praze je aktuálně meziroční růst nájemného nejnižší (zhruba kolem 1 %), zatímco v Brně dosahuje až 16 %. Rozdíl dělá struktura poptávky i to, jak rychle se v daném městě obměňuje nabídka.
Co z toho plyne pro rok 2026?
Dobře umístěné, udržované a rozumně naceněné byty si cenu obhájí a často ji ještě zvýší. Naopak drahé byty bez přidané hodnoty budou v nabídce stát déle a budou tlačit majitele k úpravě ceny.
Investoři a nabídka: proč mohou ceny reagovat rychle
Nabídka bytů zůstane v roce 2026 omezená. Výstavba nepřidá trhu rychle nové kapacity, a to je důvod, proč se tlak soustředí na nejžádanější segmenty – typicky menší byty ve městech a dobré lokality, kde je dlouhodobě stabilní poptávka.
Právě tyto nemovitosti jsou zároveň nejčastějším cílem investorů, protože se dobře pronajímají a drží si likviditu. Investoři z trhu nezmizeli ani v době dražších hypoték. Jen byli opatrnější a víc počítali. V roce 2026 se jejich chování může ještě víc rozdělit podle toho, jak nákup financují:
-
Investoři závislí na hypotékách: Tuto skupinu bude brzdit přísnější financování investičních hypoték. ČNB bankám doporučila u investičních nákupů nižší LTV ve výši 70 % a DTI 7. Prakticky to znamená nutnost vyššího podílu vlastních peněz a přísnější limit zadlužení vůči příjmu. Některé investiční nákupy se tím odloží a část z nich vůbec neproběhne.
-
Kupující s hotovostí (nebo nízkou hypotékou): Tuto skupinu tvoří kupující s vlastními zdroji. Ti budou dál cílit na byty, které dávají ekonomický smysl i bez „levných peněz“. V atraktivních lokalitách proto investiční poptávka pořád zůstává tvrdou konkurencí pro lidi, kteří kupují nemovitost na vlastní bydlení.
Rozhodovat bude rychlost, připravené financování a schopnost vybrat byt, který dává smysl i za dva nebo tři roky.
