Exkluzivní smlouva s realitní kanceláří: na co si dát pozor?

Rychlá odpověď:

Exkluzivní smlouva znamená, že prodej nebo pronájem řešíte pouze s jednou realitní kanceláří. Dává smysl tehdy, když je spojená s jasným plánem práce, standardem prezentace a konkrétními závazky makléře. Pokud je smlouva správně definovaná, je pro vás výhodou. Před podpisem si ale vždy vyjasněte délku smlouvy, výpovědní podmínky, přesnou odměnu a kroky, které kancelář udělá v prvních 14 dnech. Právě ty obvykle rozhodnou o celkovém tempu prodeje.

Nejdůležitější body

• Exkluzivita dává smysl, pokud realitní kancelář převezme plnou odpovědnost a má jasně nastavené procesy.

• Chtějte konkrétní plán a vysoký standard prezentace. Obecné proklamace vám k úspěšnému prodeji nepomohou.

• Pohlídejte si papíry: dobu trvání, výpovědní lhůtu, výši provize a situace, kdy a jaké povinnosti vám vznikají.

• Jasně si vymezte, co je zahrnuto v odměně a zda smlouva neobsahuje skryté poplatky za služby, které je nutné platit navíc.

Kdy exkluzivní smlouva dává a nedává smysl

Aby exkluzivita nebyla past, ale dohoda, která motivuje obě strany, musí splňovat určité parametry. Pro rychlou orientaci poslouží toto srovnání:

Co musí být ve smlouvě napsané

Před podpisem se zaměřte zejména na tyto čtyři klíčové části. Smlouva má být čitelná – pokud je plná výjimek a nejasností, berte to jako varování.

• Odměna: Kolik přesně činí provize makléře a v jakém momentě na ni vzniká nárok.

• Doba trvání: Na jak dlouho se smlouva uzavírá a od kdy běží.

• Výpověď: Za jakých podmínek lze ukončit spolupráci a jaká je výpovědní lhůta.

• Rozsah služeb: Co přesně je v ceně provize a jaké položky jsou případně nad její rámec.

Prvních 14 dnů: co má kancelář udělat

Chtějte po makléři dopředu konkrétní seznam kroků. Kvalitní startovní plán by měl obsahovat:

• Přípravu nemovitosti: Jasná doporučení, co upravit, opravit a uklidit.

• Prezentaci: Zajištění profesionálního focení, vytvoření půdorysu, sepsání parametrů a prodejního textu.

• Prohlídky a zájemce: Vyjasnění toho, jak budou organizované prohlídky a jak bude makléř filtrovat reálnou poptávku od „turistů“.

• Vyhodnocení: Stanovení rámce, kdy a jak se vyhodnotí úvodní zájem trhu a jaký bude případný další krok (např. úprava ceny či marketingu).

6 kroků, jak poznat dobrou exkluzivní smlouvu

Těchto 6 bodů vám během pár minut ukáže, jestli je smlouva s makléřem nastavená rozumně a bezpečně:

1. Konkrétní plán: Kancelář vám předloží jasný plán práce, včetně detailů pro prvních 14 dnů.

2. Standard prezentace: Makléř popíše, co vše prezentace zahrnuje (fotky, půdorys, prodejní text, zajištění podkladů).

3. Transparentní odměna: Ve smlouvě je jasně napsaná výše provize a podmínky, za kterých na ni vzniká nárok.

4. Rozumná doba trvání: Délka platnosti smlouvy je smysluplná a srozumitelná.

5. Ochrana při neplnění: Smlouva umožňuje výpověď z důvodu, že makléř neplní dohodnuté služby.

6. Žádné skryté poplatky: Je naprosto jasné, co pokrývá provize a co si případně hradíte sami.

Často kladené dotazy (FAQ)

Jak dlouhá exkluzivní smlouva dává smysl?

Záleží na typu nemovitosti a aktuálním trhu. Obvykle dává smysl doba, která umožní kvalitní přípravu a jednu až dvě vlny prodeje (běžně 2 až 6 měsíců). Příliš dlouhá doba (např. rok a více) bez možnosti předčasného ukončení je problém.

Co když kancelář po podpisu nic nedělá?

To je přesně ten důvod, proč má být ve smlouvě předem daný jasný plán práce a možnost bezsankčního ukončení v případě jeho neplnění.

Může kancelář chtít provizi, i když si kupce najdu sám?

Někdy ano, pokud to smlouva výslovně obsahuje. Minimálně může jít o úhradu doposud vynaložených nákladů na marketing a přípravu. Pohlídejte si tento bod před podpisem a domluvte si pravidla jasně dopředu.