Rychlá odpověď:
Zájem o hypotéky je v roce 2026 stále vysoký. Únor patřil k nejsilnějším měsícům v historii tuzemského hypotečního trhu, a to i přesto, že se průměrná úroková sazba u nových hypoték pohybovala okolo 4,46 %. To ale není zdaleka vše, co se na trhu děje. Zásadní změnou je, že od 1. dubna 2026 zpřísňuje Česká národní banka (ČNB) svá doporučení pro poskytování investičních hypoték.
Nejdůležitější body
-
Průměrná sazba nových hypoték se v únoru 2026 pohybovala okolo 4,46 %.
-
Únor patřil mezi absolutně nejsilnější měsíce v historii – banky poskytly rekordní objemy nových úvěrů.
-
Od 1. dubna 2026 doporučuje ČNB přísnější limity pro investiční hypotéky: LTV na úrovni 70 % a DTI na 7násobku příjmu.
Úrokové sazby: Reklamy vs. realita
Průměrná sazba se počátkem roku držela okolo zmiňovaných 4,46 %. Je pravda, že akční nabídky bank mohou být i nižší. Většinou jde ale o sazby vyhrazené pouze pro velmi bonitní klienty a podmíněné splněním mnoha dalších produktových požadavků dané banky (např. založení běžného účtu, aktivní využívání platební karty, sjednání životního pojištění).
Pokud se na takovou „reklamní“ nabídku spoléháte, vždy si předem velmi pečlivě ověřte její reálné podmínky. Skutečný průměr trhu je totiž obvykle o něco výš, než co vidíte na billboardech.
Aktuální situace na trhu
Únor 2026 patřil mezi nejsilnější měsíce v historii. Výrazně rostly jak celkové objemy nově sjednaných hypoték, tak i průměrná výše samotného úvěru. Ukazuje se, že zatímco část lidí stále usilovně čeká na ještě lepší sazby, ceny nemovitostí mezitím rozhodně nestojí na místě. Značná část kupujících už proto zkrátka dál čekat nechce a raději řeší nákup hned.
Co se mění od 1. dubna 2026 u investičních hypoték?
Česká národní banka (ČNB) vydala nová, přísnější doporučení pro banky, která se týkají čistě investičních hypoték:
-
LTV (Loan to Value): Doporučená hranice se snižuje na 70 % (musíte mít 30 % vlastních zdrojů z ceny nemovitosti).
-
DTI (Debt to Income): Doporučená hranice celkového zadlužení je nastavena na 7násobek čistého ročního příjmu.
V praxi to znamená jediné: Pokud kupujete nemovitost čistě na investici (za účelem pronájmu), připravte si výrazně vyšší podíl vlastních úspor a počítejte s mnohem přísnějším posouzením vaší finanční bonity.
Co to znamená pro kupující a prodávající
Kupující budou muset mnohem více počítat. Stále více jich řeší reálné finanční rezervy, energetickou náročnost budov a budoucí provozní náklady domácnosti. Budou citlivější na prodejní cenu a celkově pečlivější při výběru.
Prodávající naopak musí mít perfektně připravené veškeré podklady a především musí mít naprosto realistická cenová očekávání. Zvláště u dražších nemovitostí dnes rozhodují i ty nejmenší detaily a celková rychlost a hladkost prodejního procesu.
7 kroků, než si půjdete pro hypotéku
Projít si těchto 7 bodů se rozhodně vyplatí. Ukáže vám to, na co se před návštěvou banky zaměřit:
-
Ujasněte si cíl: Kupujete vlastní bydlení, nebo investici? U investice počítejte s přísnějšími pravidly.
-
Spočítejte si vlastní zdroje: Kolik peněz máte k dispozici v hotovosti a kolik z toho jste ochotni dát jako akontaci.
-
Odhadněte cenu a plánované LTV: Zvlášť u investičních nákupů počítejte s tím, že banky se budou držet doporučeného limitu LTV ve výši 70 %.
-
Zkontrolujte svůj příjem a závazky: Banka se bude vždy dívat na vaši celkovou úvěrovou zátěž a schopnost dlouhodobě splácet.
-
Připravte si rezervu: A to nejen na samotnou splátku, ale i na zaplacení daní, nové vybavení, případné opravy a běžný provoz nemovitosti.
-
Porovnejte si nabídky: Nenechávejte to na jedné bance. Porovnejte si nabídky alespoň u dvou různých institucí. Znovu upozorňujeme: dejte si pozor na skryté podmínky akčních sazeb!
-
Mějte připravené podklady k nemovitosti: Urychlí to proces schválení. Banka bude typicky chtít list vlastnictví, přesné informace o technickém stavu, případně dokumenty k SVJ nebo samotnému domu.
Často kladené dotazy (FAQ)
Je sazba 3,99 % na dnešním trhu běžná?
Spíše ne. Většinou jde o akční nabídku vyhrazenou pro vybrané klienty, která je navíc podmíněna splněním mnoha konkrétních požadavků banky. Průměrná úroková sazba na trhu je aktuálně o něco výše.
Co přesně znamená zpřísnění pro investiční hypotéky od dubna 2026?
ČNB doporučuje bankám uplatňovat přísnější limity pro ukazatele LTV (70 %) a DTI (7násobek příjmu). V praxi to pro investory znamená nutnost zapojit do nákupu více vlastních peněz a projít přísnějším schvalovacím procesem zkoumání bonity.
Kdy začít řešit refinancování hypotéky?
Čím dříve, tím lépe. U řady domácností se případný rozdíl v sazbách může rovnat úspoře v řádu tisíců korun měsíčně. Věnovat čas včasnému porovnání aktuálních nabídek na trhu se proto rozhodně vyplatí.
